編者按：本文來自微信公眾號「魔都財觀」（ID：moducaiguan），作者：魔都財觀的觀觀，01開發商能賣掉的房子，你賣不掉新房有一個核心賣點——處房權新房=處房權次新。不要小看這個處房權，是無數人都夢寐以求的追尋。我記得當年我在小白階段也好這口。畢竟房子這樣的大宗商品，大家都不喜歡有別人住過。但是很多人沒意識到，處房權溢價只有新房才有，是容易被消耗的。開發商金碧輝煌的售樓處、談吐頗佳的銷售**、做工精美的沙盤導圖，這些都是處房權銷售的助推器。在這個階段開發商是可以賣出高價的，可以賣出有硬傷的產品的。很多戶型、總價流動性、交通動線上的瑕疵都會在這個一剎那，被腦門一熱的買房人忽略掉。可是任何新房買下來，等你再賣出的時候，處房權溢價就沒有了，哪怕你一天也沒住過。那些問題和瑕疵，沒有了售樓處的宣傳攻勢，沒有了處房權的掩護，統統暴露在買家面前，你就麻煩了。我想起有一天，和水庫的dittojeff，他講了一個例子，讓我印象頗深。現在上海近郊有很多總價在1000萬的入門獨棟別墅，為什么慢。除了總價約束外，還有更大的一個問題在于，這些別墅處于高不成低不就的尷尬境地。雖然對比普通公寓已經很**了，但對于真正高凈值人群理想的稀缺資產，還是有很大差距的。比如雖然別墅號稱3、400平米，但是大多都是疊加到3樓、4樓，由于別墅爬樓到3樓及以上的場景有限，高層的面積實際使用效率降低，這樣的大面積是不值得購買的。這些別墅的硬傷在買家眼里都是看得見的，只有在新房新盤營銷攻勢下，這些產品才賣得掉。到了二手市場，就砸在手里了。現在市面上賣的部分新房項目也存在一樣的問題。比如有的項目靠近墓地，還有的靠近高壓線。售樓處開盤后幾周、幾個月的密集營銷下，在新房供應緊張的環境下，這些有瑕疵的產品都是賣得掉的。但是等到你買下，歷經漫長的時間歲月，這些產品的缺陷就會慢慢暴露出來。如果買房是投資的話，是不太傾向于買新房的。因為處房權和瑕疵缺陷都打入了你的買入成本，卻無法體現在你的賣出收入里。新房更適合的是自住剛需，嶄新的樓盤，規整的物業，和統一入住都讓一切井井有條，能提升居住體驗的。近的好消息是，現在的新房限價改變了部分游戲規則。由于人為壓低了成本，對沖了之前很大的一部分缺點。你能買到85折的新房你就買吧。02新房也是會降價的開發商的捂盤和跌價出貨的節奏和普通的二手房東不一樣。開發商，看上去是一個蓋房子的，其實本質是一個大的買房人，一個金融玩家。他們左手，從金融市場融入資金，從銀行借過來開發貸、從大A股發融資、在銀行間市場發債、發銀行理財產品籌錢。右手，用小資金拿地，吃下地皮，2年后上市，分銷給各路小的買房人。因為它做的是蓋房子，分銷的套路，玩的是地皮房子的打法，看上去像是類似于建筑業的實業經營，所以開發商自己不會被限購土地、不會有被限貸的緊箍。但本質上，建筑安裝成本在開發商的經營成本只占到20%的小頭。大頭是拿地和財務利息成本，這和我們買房人的套路類似，**成本是建倉和利息成本。所以開發商就是一個大號的買房人。開發商資金流的多少，直接決定了它是持倉還是出貨。就像我們買房人，如果有錢的話，是不會賣房子的。過去兩年，市場寬松的時候，開發商融資利率只要6%左右，而開發商賣房子的毛利率都是20%（疊杠桿快周轉），只要把規模做大就可以了。現在對開發商融資收緊了，有的開發商融資利率已經到了10%以上，而另外一邊，調控升級也讓開發商的出貨也越來越困難。為了續命，從明年開始，會有部分開發商開始降價。這個在每一輪調控里都是出現過的，哪怕是像上海這樣的**城市，都出現過降價，然后集體退房的事件。你們可以查一下大華水岸藍橋退房。當然當初那批退房的客戶，如果后續沒買房，現在應該是死了的心都有的。——這個就是樓市有意思的地方，長線很美好，短線很曲折，看你扛不扛得住了。還有大家要有個認知，就是新房市場以后會分化，供給大的近郊市場，因為樓盤眾多，價格競爭激烈，降價會多一些。但是真正核心區位的豪宅，就是單價是近郊新房價格×2，×3的那種，房價反而沒問題。你不要覺得豪宅新房。它就是這種漲跌都少的套路。經濟學上叫彈性不足，其實就是沒尿性。漲得時候因為基數高，難漲。跌的時候，因為稀缺，很難跌。說穿了，就是里的大盤藍籌股，*維穩。而近郊的新房，就是創業板，暴漲暴跌。比較合適的打法是，如果你要買豪宅新房自住，注意豪宅指的是在所在城市總價購買力限制以上的那種房子：北京、上海——1600萬南京、杭州——800萬重慶——400萬左右。那你可以無視周期，而且真正的豪宅是賣一套少一套，趕緊買，趁早買。如果你是想買新房投資，倒是可以選擇近郊供給大的新房，趁著限價提前買入折扣筍盤，或者等到明年再。03回避滾動開發上市的樓盤我們對當前樓市的判斷是深圳、上海因為提前回撤，目前已經見底，而二線城市目前即將進入靜淡市。這個在《房產下一輪大漲何時到來？重磅干貨分享》已經有分享了。所以在當下買房的時候，提醒大家注意一個細節。注意回避開發商資金緊張，且滾動開發的項目。特別是那種近郊大盤，分個五六期，甚至十期開發的。因為我們預計，這一輪靜淡市不知道時間長短。如果政策長期從緊的話，資金緊張的開發商一定是不好過的。那些有滾動開發上市的項目，很有可能在后面幾期降價，開出低價。如果你不幸買了前面幾期的產品，那么后面幾期的降價，將會直接拉低你的掛牌價。雖然未來還能創新高，但浮虧個幾年，心里總是不爽的。而且我們自己有的時候也會去做一些創新融資，比如說拿房產作抵押，開發商這樣的降價打法，直接拉低了抵押的評估價格。也很傷融資的信貸成數的。再推演一下，你也應該盡可能回避滾動開發大盤周邊的樓盤，大盤的后面幾期降價，也會把你的剛買的新房或者二手房單價連坐。如何判斷開發商資金緊張，現在開發商大多是上市公司，你也不用學會看財務報表，你就看看他家公告好了，如果開發商融發債融資成本都到10%以上了，那他大概率是缺資金的，不是好現象。如何看土地儲備，到項目現場周圍去看看，施工工地上都有項目牽頭方的名字，一般是開發商的項目公司，一看就知道了。再用查公司的軟件搜搜就知道了。還有開發商拿地的時候，當地的土地規劃部門都有公告的，也可以知道注意，我們這里說的是當下靜淡市的回避的打法。這個在牛市是反向操作的。如果一輪牛市起步，你反而要買這種滾動開發的項目。因為每一期新開盤都拉升房價，一手帶二手，你的房子也會被抬轎子，漲得很快。至于什么時候牛市到來，到明年3月開就知道了，**公告會說的，樓市政策到底走牛還是繼續靜淡市。好了，一不小心，才寫了幾條就已經三千字了。大概還有四、五條關于新房的套路干貨，下次再找機會給大家繼續分析。后給大家總結下：一是買新房注意回避硬傷的產品（戶型、通勤、產品類別），開發商賣得掉的，你二手房可能真賣不掉。二是新房也是會降價的。買真豪宅的無視周期，喜歡近郊新房的要折扣筍度做安全邊際。三是靜淡市盡量回避滾動開發上市的新房樓盤，牛市則反向操作。

　　獲悉，電動車快速充電解決方案提供商「iFaster甄快」今日完成了1000萬天使輪融資，由易津資本領投，用途為渠道網絡建設和產品的迭代。目前，針對電動車的充電需求，“e換電”等企業代表的換電方案是主流方案。CEO陳可說，換電方案存在三點問題：（1）鋰電池的放電深度不夠，續航里程不高；（2）換電站的點位不夠多，滿足不了全部騎手需求；（3）鋪設換電柜的成本高，占地面積大，對電網也有一定要求。是一門重資產的生意。但是換電解決了一個騎手的核心需求，能夠以快的速度拿到新的電池。此外，以iFaster甄快首*入的成都為例，成都的100000騎手中只有不到10%采用e換電的方案，大部分騎手還是用傳統的鉛酸電池進行充電，這證明其他玩家還有充裕的進入空間。綜上，徐可選擇用快充方案切入市場。騎手需要換用iFaster甄快的專用電池，用iFaster甄快提供的充電樁進行充電。針對換電的幾個問題，快充方案都可以實現一定程度的優化，（1）iFaster甄快的大容量鋰電池在平均12-30min的快速充電后，可以實現50-100km的續航；（2）騎手即來即充，不會存在換電柜沒有有電的電池的情況；（3）只需要安裝一個壁掛式/立柱式的充電樁，安裝成本低，占地面積小，不需要專用的電網。iFaster甄快的核心快充技術來自于一家研發新能源汽車快充電池的獨角獸公司。在“iFaster甄快”之前，陳可是“閃開來電”的CEO，閃開來電的主營業務是電動車充電站。兩者合作開發了電動車快充技術，有一定的技術壁壘。為了解決騎手買不起電池的問題，iFaster甄快提供租賃模式，騎手每月支付200多元的電池租賃費，就可以在首年免費充電。實際充電費用約為每次2元。渠道方面，iFaster甄快已經和麥當勞，肯德基配送服務主流提供商楚蜀達成合作，全部電動車都使用iFaster甄快的解決方案。此外，iFaster甄快還獲得了美團餓了么的10000訂單。此外，陳可說，如果電動車快充可以拓展到普通電動車用戶層面，閃開來電擁有的20000多個社區點位將成為強大的渠道資源。為了推動這一過程，iFaster甄快在和部分電動車生產廠商合作，生產配備快充電池的電動車。目前，iFaster甄快已經在成都鋪設了1000個充電樁，首年的試運營情況來看，毛利率達到50%，一年多時間實現了設備回本（充電樁的折舊周期大概為5年）。之后，iFaster甄快希望進入北京、深圳、上海、武漢等城市。目前，「iFaster甄快」正在尋求Pre-A輪融資，期望融資200萬美金，估值1.2億。關于團隊，CEO陳可為閃開來電的創始人，COO楊開書是原楚蜀配送的COO。——————————————————我是樂文，超人學院創始成員，關注教育，文娛，智能硬件。超人學院結束后，我將會去清華讀書，并持續從事早期投資相關工作。：，歡迎一切觀點交流，歡迎一切需求和機會。如果有任何能幫到你的，請隨時聯系我：）

　　11月27日，在年度WISE2018新商業大會的現場，北京昌平科技園發展有限公司（簡稱“昌發展”）與集團簽訂了全面合作協議，雙方將在企業孵化運營空間、私募基金投資、媒體宣傳、數據共享等方面展開全面合作，并建立穩固的戰略合作伙伴關系，昌發展總經理王穎和總裁馮大剛代表雙方進行了簽約。昌發展與集團的業務條線具有很大協同空間，未來雙方將全面增進空間、資金、服務等方面的系統聯動，充分整合雙方在企業資源、品牌宣傳、金融服務、優惠政策、平臺空間及運營等方面的優勢，為的創投企業提供綜合服務的同時，加強人才聚集效應，提高財政資金的利用效率和使用效益。經過8年的發展，建立了豐富的創投企業資源網絡，并在媒體業務的基礎上將業務進一步延伸至聯合辦公空間——氪空間，金融數據提供商——鯨準，以及私募股權基金——氪基金等板塊。其中氪空間作為**眾創空間、國家雙創示范基地重點項目，為中小微企業提供定制化的便捷服務，已在南京、北京等地落地多個產業孵化器。媒體在一二級市場的資源優勢和對于創業公司發展需求的深刻理解，也成為基金、鯨準、氪空間等業務板塊的重要流量入口和聯動紐帶。昌發展作為昌平區**全資設立的產業生態投資運營平臺，下轄三大業務板塊：資產管理——園區開發運營，科技金融——母基金投資直投，產業服務——政策、商務、技術等多維度服務。深度布局回龍觀、創新基地、科技園區等昌平重點產業功能區60多萬平米空間，打造了包括孵化器、化實驗室、人才公寓等業態組成的一站式產業生態平臺。自主管理的母基金已經投資31支業內基金，撬動社會資本138億元，間接投資中小微企業400余家。昌發展總經理王穎在簽約現場表示，昌發展來自昌平，昌平坐擁著中關村科學城和未來科學城，號稱中國的大硅谷，“這次我們和基金、氪空間、媒體，以及鯨準進行的深度合作，也是希望通過昌發展管理的上百億規模的母基金體系、幾十萬平米的產業綜合體空間，以及聚焦在AI、物聯網、以及醫療方向的孵化平臺等資源，吸引更多的企業家到昌平創業，我們將和一起來攜手幫助更多的創業者實現大家的夢想，成為偉大的公司。”在11月28日WISE2018新經濟峰會“潮水退后的投資堅守與賦能”的圓桌對話上，王穎還分享了在資本市場發展放緩背景下的投資策略，昌發展將持續重點關注醫藥健康、新一代信息技術和智能制造領域的投資機會，打通產業鏈投資布局、充實技術背景投資團隊；通過孵化器運營前延對于技術驅動型項目的早期投資，更加關注成長期項目的商業落地以合理控制投資安全邊界；同時深化投后管理，加強被投企業與大型企業的生態鏈接，借助母基金體系整合融資對接，搭建公共服務平臺**被投企業降低投入、提高效率。在經濟拐點、產業革新、資本御寒的背景下，創業企業更需要來自監管機構、戰略資本和創業服務機構的支持，馮大剛表示，“今天的一級市場，商業競爭非常激烈，融資環境更是充滿挑戰，在這樣艱難的環境中，我們更需要把全行業的目光，聚焦在那些有可能創造未來的新經濟們身上，讓創投圈、資本圈，甚至全行業、全社會早一點看到他們的價值。”本次集團與昌發展的全面合作，也將給創業企業帶來更豐富、更貼合企業發展需求的多樣化服務資源包，助力企業更快、更好發展。

　　切勿用帶酸性或堿性的清潔劑擦洗，只需用柔軟的布沾少許工業酒精輕輕擦之即可光亮如新。因銅制品已經作防氧化處理，切勿使用擦銅劑，護理方法與鈦金相同。